깡통전세사기, 내용증명과 전세보증금 반환소송 등 법적 대응하는 법

"계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다."

이 질문은 상담 중 가장 자주 듣는 말 중 하나입니다.

전세보증금은 대부분의 임차인에게 평생 모은 재산의 대부분이기 때문에 반환이 지연되면 단순한 금전 문제가 아니라 생활의 근간이 흔들리는 일이 됩니다.

오늘은 이러한 상황에서 실질적으로 어떻게 대응해야 하는지, 즉 전세보증금 반환소송, 내용증명 발송, 깡통전세 사기 대응까지 단계별로 정리해보겠습니다.

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1. 안전한 계약 종료 방법

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임차인이 보증금을 돌려받으려면, 무엇보다 임대차계약이 유효하게 종료되어야 합니다.

「주택임대차보호법」에 따르면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 합니다.

이 통지는 문자, 카카오톡, 전화 등으로도 가능하지만 나중에 입증이 어려워질 수 있으므로 내용증명 우편으로 보내는 것이 가장 확실합니다.

| 내용증명의 역할

나중에 전세보증금 반환소송으로 가게 되더라도 '언제, 어떤 내용으로 계약종료 의사를 알렸는지'를 입증해야 하기 때문에

내용증명은 사실상 첫 번째 법적 절차라고 보셔야 합니다.

만약 갱신거절 통지를 제때 하지 못했다면, 해지통보를 한 뒤 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

이 경우 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있으니 가능하면 만료 2개월 전 통지를 꼭 해두세요.

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2. 전세보증금 반환소송 진행

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계약이 종료되었는데도 임대인이 "새 세입자가 들어와야 줄 수 있다."라고 하거나 "지금 돈이 없다."라며 버틴다면,

민사소송 절차, 즉 전세보증금 반환소송을 진행해야 합니다.

먼저 내용증명으로 "00월 00일까지 보증금을 반환하지 않으면 법적조치를 취하겠다"는 공식 통보를 합니다.

심리적 부담을 느낀 집주인들은 이 단계에서 보증금을 돌려주는 경우도 많습니다.

특히 변호사 명의의 내용증명은 법적 신호로 작용하기 때문에 상대방의 태도를 바꾸는 데 효과적입니다.

그래도 지급이 이뤄지지 않는다면 보증금 반환청구 소송을 제기해야 합니다.

▼ 대법원 전자소송 사이트

https://ecfs.scourt.go.kr/psp/index.on

| 보증금 반환청구 소송

대법원 전자소송 사이트를 이용하면 집에서도 직접 소장을 접수할 수 있습니다.

전세보증금 반환소송에서는 계약이 정상 종료되었다는 점과 임대인이 반환을 거부하고 있다는 사실만 입증되면 승소가능성이 높습니다.

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3. 강제집행으로 보증금 회수

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전세보증금 반환소송 승소판결이 확정되면 판결문은 집행권원이 되어 다음 절차를 밟을 수 있습니다.

⦁  임대건물 경매신청

⦁  임대인의 예금 · 급여 압류

⦁  유체동산 압류집행

다만 현실적으로는 임대인의 재산이 근저당이나 선순위 임차권으로 이미 묶여 있는 경우가 많습니다.

이럴 때는 배당금에서 전액을 받지 못하는 경우도 있습니다.

따라서 소송 초반부터 임대인의 재산상태를 파악하고 필요 시 가압류를 함께 신청하는 것이 좋습니다.

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4. 깡통 전세사기일 경우

임대인의 재산이 없는 경우

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문제는 판결까지 받아도 집행할 채무자 명의의 재산이 없는 경우입니다.

이때부터는 민사만으로 해결이 어렵습니다.

특히 법인을 앞세운 임대사업자들이 보증금을 받고 법인을 파산시키는 수법이 대표적입니다.

이런 경우는 단순한 '집행불능'이 아니라 의도적 편취, 즉 깡통 전세사기로 판단될 여지가 있습니다.

| 실제 사례

피의자 K는 A법인 명의로 수십 채의 원룸을 건축하여 세를 놓고 세입자들의 보증금을 차명계좌로 이체한 뒤 A법인을 파산시켰습니다.

A법인은 형식상 임대인일 뿐, 실질적으로는 K가 모든 금전을 관리했기에 사기죄로 고소되어 처벌받았습니다.

이처럼 임대차계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었던 경우에는 형사상 사기죄 고소를 통해 보증금 일부를 배상받을 가능성도 생깁니다.

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5. 전세사기 민사 · 형사 절차 병행 전략

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전세보증금 문제는 대부분 민사로 시작하지만, 형사로 끝나는 경우가 많습니다.

민사소송은 집행이 가능할 때 실질적 회수에 유리하고, 형사고소는 임대인에게 강한 압박을 주며 합의를 유도할 수 있습니다.

따라서 다음과 같은 단계별 병행 전략이 효과적입니다.

1. 내용증명 보증금 반환 요구: 법적경고 및 입증확보

2. 전세보증금 반환소송 제기: 민사상 채권 확보

3. 가압류 및 경매신청: 재산 확보

4. 깡통전세 사기 고소: 형사압박 및 합의 유도

이 순서대로 진행하면, 임대인의 대응여하에 따라 민사와 형사를 모두 활용한 실질적 회수가 가능합니다.

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6. 보증금 반환소송 증거자료

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보증금 반환소송이나 사기고소를 준비할 때는 다음 증거를 철저히 확보해두셔야 합니다.

⦁  임대차계약서 원본

⦁  통장 거래내역 (보증금 지급 증거)

⦁  내용증명 발송 사본 및 등기조회내역

⦁  임대인과의 문자, 카카오톡 대화 등

⦁  부동산 등기부등본 (근저당, 소유관계 확인)

이 자료들이 갖춰져야 소송과 고소 모두 원활히 진행됩니다.

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7. 마무리하며

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임대차보증금 반환분쟁은 시간이 곧 돈입니다.

계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는다면, "조금 기다려보자"가 아니라 즉시 내용증명 발송, 소송 준비로 옮겨가야 합니다.

민사절차로 회수가 어렵다면, 임대인의 행위가 깡통전세 사기에 해당하는지 검토하고 형사고소를 병행해야 합니다.