부동산 이중매매, 형사처벌 될까

안녕하세요. 구본준 변호사입니다.

최근 몇 년 사이 아파트, 빌라, 상가 등 부동산 가격이 급등하면서 부동산 이중매매와 관련된 상담이 크게 늘고 있습니다.

특히 매도인이 이미 매수인과 매매계약을 체결하여 계약금과 중도금까지 받은 상태에서 더 높은 가격에 매수하겠다는 사람이 나타나자

기존 계약을 무시하고 다시 매매계약을 체결하는 사례가 적지 않게 발생하고 있습니다.

부동산 가격이 단기간에 크게 상승하는 시기에는 이러한 분쟁이 더욱 빈번하게 나타납니다.

문제는 많은 분들이 "이중매매는 무조건 범죄 아닌가요?"라고 생각하지만, 실제 법리는 생각보다 복잡하다는 점입니다.

오늘은 부동산 이중매매가 무엇인지, 그리고 사기죄 · 횡령죄 · 배임죄가 성립하는지 형사법적 관점에서 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 부동산 이중매매의 의미

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부동산 이중매매란 매도인이 동일한 부동산에 대해 두 명 이상의 매수인과 순차적으로 매매계약을 체결하는 것을 말합니다.

예를 들어

① 매도인이 A와 아파트 매매계약을 체결한다.

② 아직 소유권이전등기는 하지 않은 상태이다.

③ 이후 매도인이 B와 다시 매매계약을 체결한다.

④ 결국 B 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준다.

이러한 경우를 일반적으로 부동산 이중매매라고 부릅니다.

실무에서는 아파트, 빌라, 토지, 상가 등 거의 모든 부동산 거래에서 발생할 수 있습니다.

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2. 부동산 이중매매는 무조건 형사처벌될까?

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결론부터 말씀드리면 아닙니다.

많은 분들이 이중매매 자체를 범죄라고 생각하지만, 우리 형사법은 단순한 계약 위반만으로 처벌하지 않습니다.

원칙적으로 부동산 이중매매는 민사상 채무불이행 또는 계약 위반 문제에 해당합니다.

다만 구체적인 행위 태양에 따라 다음 범죄가 문제될 수 있습니다.

- 사기죄

- 배임죄

- 횡령죄

각 범죄는 성립 요건이 다르기 때문에 개별적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

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3. 부동산 이중매매와 사기죄

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사기죄가 성립하는 대표적인 경우가 있습니다.

매도인이 이미 A에게 소유권이전등기를 마쳐주어 더 이상 소유자가 아닌 상황에서,

여전히 자신의 부동산인 것처럼 속여 B와 매매계약을 체결하는 경우입니다.

예를 들어,

① A에게 매매대금을 모두 받음

② A 앞으로 소유권이전등기 완료

③ 그 사실을 숨긴 채 B와 매매계약 체결

④ 계약금 또는 매매대금 수령

이 경우 매도인은 애초에 처분 권한이 없는 부동산을 자기 소유인 것처럼 속인 것이므로 사기죄가 성립합니다.

대법원 역시 이미 타인에게 이전 등기를 마친 부동산을 자신의 소유라고 속여 재차 매도한 경우 적극적인 기망행위에 해당한다고 판시한 바 있습니다.

즉, 소유권을 이미 잃은 사람이 다시 부동산을 판매했다면 형사처벌 가능성이 매우 높습니다.

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4. 부동산 이중매매와 횡령죄

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부동산 이중매매 사건에서 의외로 많이 제기되는 것이 횡령죄 고소입니다.

그러나 실무상 횡령죄 성립은 매우 어렵습니다.

횡령죄는 '타인의 재물을 보관하는 자'가 그 재물을 임의로 처분해야 성립합니다.

그런데 부동산 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 받았더라도, 소유권이전등기가 이루어지기 전까지는 법률상 소유자가 여전히 매도인입니다.

즉,

- 매매대금을 전부 받은 경우

- 잔금까지 모두 지급된 경우

- 이전등기 의무가 발생한 경우

라고 하더라도 부동산 자체는 여전히 매도인 소유입니다.

따라서 자신의 부동산을 처분한 것에 불과하므로 횡령죄는 성립할 수 없습니다.

실제로 대법원 역시 부동산 이중매매와 관련하여 횡령죄 성립을 부정하고 있습니다.

따라서 제1매수인이 매도인을 횡령죄로 고소하는 것은 법리적으로 적절하지 않은 경우가 대부분입니다.

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5. 부동산 이중매매와 배임죄

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배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배되는 행위를 하여

재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하고 본인에게 손해를 가한 경우 성립하는 범죄입니다.

부동산 이중매매의 경우,

매도인이 제1매수인으로부터 중도금까지 지급받아 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이르렀음에도 불구하고

제3자에게 다시 매도하여 소유권이전등기를 마쳐주었다면 배임죄가 성립할 수 있습니다.

대법원은 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행된 이후

매도인은 매수인에 대한 관계에서 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다고 보아 이중매매에 따른 배임죄 성립을 인정하였습니다.

따라서 부동산 이중매매는 단순한 민사상 계약 위반에 그치는 것이 아니라

계약 진행 정도에 따라 형사상 배임죄가 문제될 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.

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6. 마무리

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부동산 이중매매는 단순히 '두 번 팔았으니 무조건 범죄'라고 판단할 수 있는 문제가 아닙니다.

이미 소유권을 이전한 부동산을 다시 판매하였다면 사기죄가 성립할 수 있고,

중도금 지급 이후 제3자에게 처분하였다면 배임죄가 성립할 가능성이 있습니다.

반면 횡령죄는 법리적으로 성립하기 어렵습니다.

결국 부동산의 이중매매 사건은 계약 체결 시기, 중도금 지급 여부, 소유권이전등기 경과, 제2매수인의 인식 여부 등에 따라 법적 평가가 달라질 수 있습니다.

따라서 이중매매 피해를 입었거나 형사고소를 고려하고 있다면 구체적인 사실관계를 토대로 법률적 검토를 받아보는 것이 중요합니다.